Чи варто інвестувати у житло старого фонду?

Професіонали нашої компанії «ДЕН-Україна» впевнені: інвесторам, які міркують над вкладенням коштів у старий фонд, слід вивчити такий варіант, щоб уникнути ризику супутніх витрат. Половину житлового фонду країни становить старе житло. Зокрема, у Києві є великий спектр таких споруд із житловими площами:

• Дореволюційні будинки.
• "Сталінки".
• Панельні та цегляні будинки, зведені в період з 1955 по 1970 рік.
• Стандартні та покращені варіанти панельних та цегляних будинків, побудовані у 60–80-х роках минулого століття.
• Об'єкти завершені в період незалежності України.

Загалом у столиці налічується понад 12 000 багатоповерхових будинків, кожен тип яких відрізняється експлуатаційними термінами, різними потребами у відновленні та ремонтних роботах.

Недоліки інвестування у старе житло

Більшість будівель старого житлового фонду теоретично досі придатні для експлуатації. Але фактично використовувати весь експлуатаційний потенціал можна лише за дотримання таких умов:

1. Вкладення коштів у капітальне відновлення чи регулярні ремонти даху, стін, комунікацій та ін.
2. Домовленість із власниками житла. За ст. 382 Цивільного кодексу України, всі мешканці спільно володіють приміщеннями, призначеними для загального перебування, несучими стінами та конструкціями, що захищають, механічними пристроями, електричним і сантехнічним обладнанням будинку.

Не кожен інвестор готовий вкласти велику суму в реновацію старого житлового фонду, адже одержанню очікуваного прибутку можуть перешкоджати власники житла, які чинять тиск на ціноутворення нової житлової площі. У цьому відсутня законодавча база, здатна врівноважити інтереси сторін.

Найскладніша ситуація — із «хрущовками». У столиці їх налічується понад 3 000 таких п'ятиповерхівок, найбільше в Подільському, Солом'янському, Печерському, Шевченківському районах, а також на лівому березі. Типові будинки зводилися із середини 50-х до середини 60-х років минулого століття як тимчасове житло. Термін їх експлуатації — 25–50 років, тобто він уже минув, особливо з огляду на високу швидкість будівництва та часте використання низькоякісних матеріалів.

Також суттєві витрати мають бути при вирішенні оновити панельні будинки 1970-х років. Вартість капітального ремонту на кожну квартиру може обчислюватись тисячами доларів.

Переваги інвестування у старий житловий фонд

Позитивним моментом для інвестора є те, що вартість, наприклад, панельних будинків, збудованих у 1955–1963 роках, у Києві характеризується як дуже доступна для викупу.

Можна перепланувати квартири без шкоди для будівництва в цілому, внести зміни до інтер'єру, за рахунок чого буде збільшено вартість оновленого житла. Тобто можна придбати однокімнатну чи двокімнатну квартиру, провести в ній капітальний ремонт та здавати в оренду. Завдяки цьому інвестиції окупляться приблизно через 7 років.

Якщо до цього часу експлуатація будинку триватиме, можна спробувати продати квартиру. Але набагато раціональніший варіант — придбати нову житлову площу, можливо, навіть на етапі будівництва будинку. Вартість квартири з часом зростатиме. Можна зробити маловитратний ремонт та здавати житло в оренду.

Як бачите, інвестиції старий житловий фонд лише на перший погляд вигідніший, ніж вкладення в новий об'єкт. Навіть за умови незначного зростання старого житла в майбутньому не варто забувати про витрати на ремонт, що регулярно зростають.