Стоит ли инвестировать в жильё старого фонда?

Профессионалы нашей компании «ДЕН-Украина» уверены: инвесторам, размышляющим над вложением средств в старый фонд, следует изучить такой вариант, чтобы избежать риска сопутствующих расходов. Половину жилого фонда страны составляет старое жильё. В частности, в Киеве имеется большой спектр таких построек с жилыми площадями:

• Дореволюционные дома.
• «Сталинки».
• Панельные и кирпичные здания, возведённые в период с 1955 по 1970 год. 
• Стандартные и улучшенные варианты панельных и кирпичных домов, построенные в 60–80-х годах прошлого века. 
• Объекты, завершённые в период независимости Украины. 

Всего в столице насчитывается свыше 12 000 многоэтажных домов, каждый тип которых отличается эксплуатационными сроками, разными потребностями в восстановлении и ремонтных работах. 

Недостатки инвестирования в старое жильё

Большинство зданий старого жилого фонда теоретически всё ещё пригодны для эксплуатации. Но фактически использовать весь эксплуатационный потенциал можно лишь при соблюдении следующих условий:

1. Вложение средств в капитальное восстановление или регулярные ремонты крыши, стен, коммуникаций и др. 
2. Договорённость с владельцами жилья. По ст. 382 Гражданского кодекса Украины, все жильцы совместно владеют помещениями, предназначенными для общего пребывания, несущими стенами и ограждающими конструкциями, механическими приспособлениями, электрическим и сантехническим оборудованием дома.

Не каждый инвестор готов вложить крупную сумму в реновацию старого жилого фонда, ведь получению ожидаемой прибыли могут препятствовать собственники жилья, оказывающие давление на ценообразование новой жилплощади. При этом отсутствует законодательная база, способная уравновесить интересы сторон. 

Наиболее сложная ситуация — с «хрущёвками». В столице их насчитывается более 3 000 таких пятиэтажек, самое большое число — в Подольском, Соломенском, Печерском, Шевченковском районах, а также на левом берегу. Типовые дома возводились с середины 50-х до середины 60-х годов минувшего столетия как временное жильё. Срок их эксплуатации — 25–50 лет, то есть он уже истёк, особенно учитывая высокую скорость строительства и частое использование низкокачественных материалов.

Также существенные затраты предстоят при решении обновить панельные дома 1970-х годов. Стоимость капитального ремонта на каждую квартиру может исчисляться тысячами долларов. 

Преимущества инвестирования в старый жилой фонд

Положительным моментом для инвестора является то, что стоимость, например, панельных домов, построенных в 1955–1963 годах, в Киеве характеризуется как очень доступная для выкупа. 

Можно перепланировать квартиры без ущерба для строения в целом, внести изменения в интерьер, за счёт чего будет увеличена стоимость обновлённого жилья. То есть можно приобрести однокомнатную либо двухкомнатную квартиру, провести в ней капитальный ремонт и сдавать в аренду. Благодаря этому инвестиции окупятся спустя примерно 7 лет. 

Если к этому времени эксплуатация дома будет продолжаться, можно будет попытаться продать квартиру. Но гораздо более рациональный вариант — приобрести новую жилплощадь, возможно, даже на этапе строительства дома. Стоимость квартиры с течением времени будет возрастать. Можно сделать малозатратный ремонт и сдавать жильё в аренду.

Как видите, инвестиции старый жилой фонд лишь на первый взгляд выгоднее, чем вложение в новый объект. Даже при условии незначительного возрастания старого жилья в будущем не стоит забывать о регулярно растущих расходах на ремонт.