Як насправді оцінюються управлінські послуги менеджерів нерухомості? Зазвичай, коли менеджеру постає питання про пропозицію, обидві сторони використовують так звану ставку за метр. Але за якийсь конкретний метр?
У житловому масиві зазвичай розрізняють площі:
- житлових приміщень;
- службових приміщень;
- підсобних приміщень (гаражі);
- місць загального користування.
Тому, якщо припустити, що послуга здебільшого стосується управління елементами спільного майна, то за ціноутворення на послуги управління нерухомістю слід враховувати лише площу спільного майна.
Проте практика за фактом дещо інша. Зазвичай ставка винагороди управителя вказується залежно від площі приміщення. Поки не стало настільки поширеним є будівництво підземних гаражів та окреме володіння цим гаражем, серйозних заперечень проти такого способу розрахунку ставки не було, за винятком того, що обсяг роботи керуючого нерухомістю практично не залежав від розмірів приміщення.
Подібна модель ціноутворення на послуги є особливо популярною при оцінці послуг керуючого нерухомістю без великих гаражів. Згодом може з'ясуватися, що обслуговування таких установок та окремого підземного гаража займає більшу частину роботи, особливо коли виникає потреба в організації правовідносин між власниками такого гаража та житловим масивом.
Що ж може бути найкращим показником, що відображає фактичне робоче навантаження менеджера?
Слід враховувати такі фактори:
- Досвід ради управління співтовариством у подібній роботі – досвідчена рада управління співтовариством знає, якою є його роль і в чому полягають його компетенції, а де менеджер може діяти самостійно. Нездатність встановити ці межі дуже швидко уповільнює роботу менеджера та знижує його ефективність.
- Конфлікт у раді управління спільнотою або правлінні спільноти з власниками – відсутність рішення ради управління спільнотою або розбіжні рішення означають, що керуючий не має чітко визначених цілей, яких потрібно досягти, і часто виконує велику роботу марно.
- Ретельність правління спільноти та її членів – втручання у найменші компетенції керівника нерухомістю значно уповільнює його. Є речі, за які відповідає керівник, і йому не слід зазначати, як виконувати свою роботу, якщо, звичайно, він не має проти цього будь-яких заперечень.
- Форма управління нерухомим майном - при управлінні власністю рада муніципального управління приймає рішення в рамках звичайного управління та під свою відповідальність, а при довірчому управлінні рішення приймає управитель під свою відповідальність.
- Виникнення інших форм спільної власності – це стосується ситуацій, коли співвласники пов'язані як Законом про власність приміщення, а й Цивільним кодексом, тобто. коли разом з іншими спільнотами в садибі площа передається на спільне користування на правах спільної власності.
- Кількість приміщень - це основний та початковий фактор, що визначає обсяг робіт по об'єкту. Чим більше приміщень, тим більша ймовірність того, що менеджеру доведеться вирішувати більше проблем.
- Кількість сходових кліток – наприклад, в одному під'їзді 14-поверхового будинку швидше повісити оголошення, ніж у 14 окремих будинках/сходах в об'єктах однакової площі.
Резюме
Інші фактори можна більшою чи меншою мірою вивчити та врахувати в оцінці, або надати варіантну пропозицію. Однак треба з чогось починати. Хорошим базовим показником є кількість приміщень. Вносячи додаткові суб'єктивні поправки на інші фактори, ви можете отримати першу попередню пропозицію та розраховувати на прийняття пропозиції.
