Как на самом деле оцениваются управленческие услуги менеджеров по недвижимости? Обычно, когда менеджеру поступает вопрос о предложении, обе стороны используют так называемую ставку за метр. Но за какой конкретный метр?
В жилом массиве обычно различают площади:
- жилых помещений;
- служебных помещений;
- подсобных помещений (гаража);
- мест общего пользования.
Поэтому, если предположить, что услуга в основном касается управления элементами общего имущества, то при ценообразовании на услуги управления недвижимостью следует учитывать только площадь общего имущества.
Однако практика по факту несколько иная. Обычно ставка вознаграждения управляющего указывается в зависимости от площади помещения. Пока не стало столь распространено строительство подземных гаражей и отдельное владение этим гаражом, серьезных возражений против такого способа расчета ставки не было, за исключением того, что объем работы управляющего недвижимостью практически не зависел от размеров помещения.
Подобная модель ценообразования на услуги особенно популярна при оценке услуг управляющего недвижимостью без больших гаражей. Со временем может выясниться, что обслуживание таких установок и отдельного подземного гаража занимает большую часть работы, особенно когда возникает необходимость в организации правоотношений между собственниками такого гаража и жилмассивом.
Что же может быть лучшим показателем, отражающим фактическую рабочую нагрузку менеджера?
Следует учитывать следующие факторы:
- Опыт совета управления сообществом в подобной работе – опытный совет управления сообществом знает, какова его роль и в чем заключаются его компетенции, а где менеджер может действовать самостоятельно. Неспособность установить эти границы очень быстро замедляет работу менеджера и снижает его эффективность.
- Конфликт в совете управления сообществом или правлении сообщества с собственниками – отсутствие решения совета управления сообществом или расходящиеся решения означают, что управляющий не имеет четко определенных целей, которых нужно достичь, и часто выполняет большую работу «напрасно».
- Дотошность правления сообщества и его членов – вмешательство в малейшие компетенции управляющего недвижимостью существенно замедляет его работу. Есть вещи, за которые отвечает руководитель, и ему не следует указывать, как выполнять свою работу, если, конечно, он не имеет против этого каких-либо возражений.
- Форма управления недвижимым имуществом - при управлении собственностью совет муниципального управления принимает решения в рамках обычного управления и под свою ответственность, а при доверительном управлении решения принимает управляющий под свою ответственность.
- Возникновение иных форм совместной собственности – это касается ситуаций, когда совладельцы связаны не только Законом о собственности на помещения, но и Гражданским кодексом, т.е. когда вместе с другими сообществами в усадьбе площадь передается в общее пользование на правах совместной собственности.
- Количество помещений – это основной и первоначальный фактор, определяющий объем работ по объекту. Чем больше помещений, тем больше вероятность того, что менеджеру придется решать больше проблем.
- Количество лестничных клеток - например, в одном подъезде 14-этажного дома быстрее повесить объявления, чем в 14 отдельных зданиях/лестницах в объектах одинаковой площади.
Резюме
Остальные факторы можно в большей или меньшей степени изучить и учесть при оценке, либо предоставить вариантное предложение. Однако нужно с чего-то начинать. Хорошим базовым показателем является количество помещений. Внося дополнительные субъективные поправки на другие факторы, вы можете получить первое предварительное предложение и рассчитывать на принятие предложения.
